推進(jìn)村級工業(yè)園改造的幾點(diǎn)經(jīng)驗總結

來(lái)源：建筑設計 瀏覽：- 發(fā)布日期：2021-01-05 10:16:08

村級工業(yè)園改造存在土地規模不足、用地指標緊缺、改造成本過(guò)高、審批周期較長(cháng)、歷史遺留糾紛難處理、各方資本參與改造的信心不足等難題，如何解決這些難題，實(shí)現城市產(chǎn)業(yè)提速升級呢？在此，筆者總結了推進(jìn)村級工業(yè)園改造的幾點(diǎn)經(jīng)驗。

1、預支存量建設用地獎勵指標

為了解決用地指標“僧多粥少”的問(wèn)題，并鼓勵更多的企業(yè)參與改造中，可以實(shí)施“預支存量建設用地獎勵指標”的方案：對于連片改造的村改項目，涉及零星土地需辦理農用地轉用手續，且預計當年底完成或啟動(dòng)實(shí)施改造的，經(jīng)同意后可將不超過(guò)連片改造面積預估獲得獎勵指標的50%，按季度向省自然資源廳申請預支存量建設用地獎勵指標。另外，當年未能完成或啟動(dòng)實(shí)施改造的，則予以扣回。

2、主體歸宗改造的政策創(chuàng )新

要吸引各方資本參與村級工業(yè)園改造，就需要利用不同主體的資源、特長(cháng)推動(dòng)村改，就必須要為參與村改的各方主體“減負”。實(shí)施方案提出，允許單一改造主體歸宗改造項目在完善用地手續、稅費征收等方面，視同政府土地收儲辦理，大幅降低包括稅費、時(shí)間等土地整理成本，歸宗過(guò)程僅需征收企業(yè)所得稅，稅負降低接近90%。

3、工改工政策創(chuàng )新

村級工業(yè)園改造過(guò)程中，可以加大“工改工”政策支持力度，探索建立容積率調節機制，鼓勵工業(yè)“上樓”，在符合高質(zhì)量發(fā)展要求的前提下，適當提高容積率，以增加土地節約利用率。

此前，按照相關(guān)技術(shù)規定，工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)等配套設施用地面積不超過(guò)總用地面積的7%，且不得分割轉讓。在推進(jìn)村級工業(yè)園改造的過(guò)程中，可以適當“增加工業(yè)用地配套比例”，以出讓方式供地，拆除重建面積達15畝或以上的，配套設施比例提高到15%，且可隨廠(chǎng)房按規定比例分割。以出讓方式供地，拆除重建面積（不含新型產(chǎn)業(yè)用地和綜合型產(chǎn)業(yè)用地）達100畝或以上，配套設施比例提高到20%，但超出15%部分不得分割。這一政策改革，不僅有利于完善產(chǎn)業(yè)園區的服務(wù)配套，推動(dòng)建設現代化產(chǎn)業(yè)園區，促使傳統產(chǎn)業(yè)向高端制造業(yè)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展，同時(shí)極大調動(dòng)企業(yè)參與改造的積極性。

4、歷史用地遺留問(wèn)題政策創(chuàng )新

符合“三舊”改造條件的違法用地、違章建筑，在做出罰款（處理）決定后可按現狀建設用地分類(lèi)完善手續。因歷史原因未能確權辦證的資產(chǎn)用地，在做出罰款（處理）決定后可按現行政策完善用地手續。簡(jiǎn)化歷史違法用地、違章建筑處罰手續，提高效率，增加違法用地完善用地手續的可行性。

5、審批制度改革

“審批周期長(cháng)”一直是城市改造的痛點(diǎn)，因此可積極探索有效解決途徑：一是探索建設用地事后審批制度。經(jīng)區村改聯(lián)審會(huì )議審議同意的，在辦理供地前，申請人可憑建設用地手續受理函辦理規劃條件等相關(guān)工作，同步辦理建設用地手續。二是探索跨部門(mén)并聯(lián)審批、告知承諾信任審批和容缺受理制度。大幅提升企業(yè)投資建設項目的審批效率，一般工業(yè)項目從啟動(dòng)立項到取得施工許可11個(gè)工作日辦理完成，其他房建類(lèi)建設項目需要21個(gè)工作日辦理完成。推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)效能提升后，實(shí)現抵押登記3個(gè)工作日內、其他登記類(lèi)型5個(gè)工作日內辦結。

6、企業(yè)自主改造的財政扶持

首先，對于自行改造的拆除重建類(lèi)工業(yè)提升改造項目，用地面積30畝或以上且容積率1.5或以上的項目，完成土地整理及供地手續后對土地使用權人扶持10萬(wàn)/畝。符合以上規定的非商品廠(chǎng)房、新型產(chǎn)業(yè)項目，可在竣工驗收后建筑面積扶持150元/平方米。

其次，對于自行改造的拆除重建類(lèi)商品廠(chǎng)房、新型產(chǎn)業(yè)項目，用地面積30畝或以上、容積率2.5或以上，完成供地手續后對土地使用權人扶持10萬(wàn)元/畝。以“掛賬收儲”的方式實(shí)施改造的“工改”產(chǎn)業(yè)園，土地出讓收入最高可按98%補償土地原權屬人。

總之，村級工業(yè)園改造需要做到改造和提升并重，引入新型產(chǎn)業(yè)，打造現代科技產(chǎn)業(yè)集聚區，以實(shí)現鎮村存量土地節約利用，城鄉高質(zhì)量發(fā)展的目標。