村級工業(yè)園改造需直面的4大問(wèn)題

來(lái)源：建筑設計 瀏覽：- 發(fā)布日期：2020-10-29 09:16:24

隨著(zhù)社會(huì )發(fā)展，村級工業(yè)園產(chǎn)業(yè)低端、土地利用低效、發(fā)展粗放、環(huán)保安全隱患等問(wèn)題越來(lái)越突出。2018年2月，廣東省國土資源廳修訂《廣東省土地利用年度計劃管理辦法》規定：對珠三角不再下達普通計劃指標，除原有的省級立項的重大基礎設施外，將原來(lái)專(zhuān)項下達給各地的精準扶貧、體育設施、農村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)、農民住房等民生設施項目專(zhuān)項用地計劃指標全收回由省級計劃指標統籌保障。這一政策，促使土地資源極度緊缺的珠三角城市加緊推進(jìn)村級工業(yè)園改造，這對盤(pán)活低效產(chǎn)業(yè)用地資源，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，具有重要的意義，但是，也需要面對村級工業(yè)園改造的4大問(wèn)題：

1、村級工業(yè)園改造融資比較難

工業(yè)園區改造需要投入巨額資金，要依靠政府財政資金撬動(dòng)社會(huì )資金參與。目前村級工業(yè)園改造資金來(lái)源主要有3種情形：區或鎮公有資產(chǎn)出資、園區權利人出資、非園區權利人以贏(yíng)利為目的參與改造的社會(huì )資本。三種資金都存在融資難問(wèn)題：

1）區或鎮融資平臺公司以公有資產(chǎn)及其融資參與園區改造，受財政政策和資金使用性質(zhì)的嚴格限制，難以滿(mǎn)足園區改造巨大的資金需求。

2）村集體融資，往往因園區土地建筑欠缺產(chǎn)權手續而難以作為抵押質(zhì)押物獲得金融機構授信審批；村民對大規模融資進(jìn)行園區改造表決多持猶疑態(tài)度；園區企業(yè)作為園區權利人，受土地廠(chǎng)房租賃期和投資回報的影響，一般也怠于融資改造。

3）企業(yè)實(shí)體以贏(yíng)利為目的參與改造的融資，因項目回收期長(cháng)、盈利預期不明確、退出補償機制細化不足、園區土地建筑產(chǎn)權手續欠缺難以采取項目融資，民營(yíng)、外資等企業(yè)融資參與改造的積極性受阻。

2、工業(yè)園區權利人的改造意愿偏低問(wèn)題

工業(yè)園區權利人主要包括村集體、村民、園區內企業(yè)，村集體是園區集體土地所有權人，部分村民是園區土地的使用權人以及園區廠(chǎng)房的業(yè)主，因此，村集體及村民的改造意愿是決定工業(yè)園區改造得以啟動(dòng)的關(guān)鍵。客觀(guān)來(lái)說(shuō)，政府主導下的園區改造能提升其市場(chǎng)價(jià)值，會(huì )為村集體和村民帶來(lái)客觀(guān)利益，依常理，村集體和村民對政府的改造政策應該會(huì )予以積極的支持，但在園區改造中“政府主動(dòng)、村集體和村民被動(dòng)”現象十分普遍，村集體和村民對園區的改造意愿整體偏低：

1）部分村集體和村民因園區廠(chǎng)房已在租或使用，收入有保障，因而對園區改造消極對待，部分村民認為鎮街政府有政治任務(wù)，急于改造，因而產(chǎn)生“拖延改造，爭取更多政府補助獎勵”的博弈企圖。

2）不同改造類(lèi)型對不同權利人利益回報差異大，村集體和村民對經(jīng)濟效益不確定的“工改工”和無(wú)經(jīng)濟效益的“復耕復綠”兩類(lèi)改造回避甚至抵觸，而“工改商住”模式又與規劃不符，因而對改造采觀(guān)望態(tài)度。

3）由于“三舊”改造對手續不全的土地和廠(chǎng)房提供了完善手續的機會(huì )，部分村集體對完善手續心存幻想，而以拖延改造的方式爭取獲得更多補償。

4）部分園區確實(shí)存在升級改造投入大、改造期較長(cháng)、企業(yè)贏(yíng)利空檔期流失、回收時(shí)間長(cháng)且存在不確定性問(wèn)題。

3、村級工業(yè)園區土地連片整合推進(jìn)未如預期

將規模小、土地零碎分散的數個(gè)村級工業(yè)園，整合為連片大地塊園區，利于今后承載大項目，打造發(fā)展大平臺，提高規模效益，但總體上看，村級工業(yè)園區土地連片整合推進(jìn)未如預期：改造預期利益明顯的“混合開(kāi)發(fā)”式連片整合，項目推進(jìn)力度相對較大；改造預期利益不明顯“工改工”類(lèi)的“跨園區跨村”連片整合不多、“跨區跨鎮街”的大規模連片整合尚未有出現。其原因包括：

1）連片整合涉及用地權屬更復雜，權利主體更多，利益分配協(xié)調更難，其中跨行政區的連片整合還會(huì )涉及不同行政區域之間的GDP分配、用地指標分配、排污指標分配、稅收分擔、整合成本分擔、利益分成等問(wèn)題。

2）利益激勵政策不明顯，政府核定的土地連片整合成本、補償標準與單個(gè)園區改造相差不大。

3）政策對連片整合缺乏相關(guān)規則，連片改造路徑未明，部分相鄰園區用地涉及控規局部調整，按照現有政策和規劃無(wú)法整合。

4、村級工業(yè)園區改造后的管理機制有待創(chuàng )新

在園區管理上，村級工業(yè)園主要采取傳統園區管理模式，即村民自治下的村集體管理或由村集體委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，而行政職能部門(mén)則依國家法律法規行使國土、環(huán)保、安全、工商管理等各項行政權，附之以聯(lián)合執法或運動(dòng)式行政執法。由于行政執法對園區來(lái)說(shuō)具有外部性，容易導致行政管理部門(mén)與村集體和村民關(guān)系的緊張，管理成本高但效果卻未必理想。村級工業(yè)園成功改造后如何重構管理體制，是村級工業(yè)園區改造不容回避的問(wèn)題。