村級工業(yè)園改造的創(chuàng )新機制舉措

來(lái)源：建筑設計 瀏覽：- 發(fā)布日期：2020-11-10 11:16:18

村級工業(yè)園區改造的目標是盤(pán)活低效產(chǎn)業(yè)用地資源，確保重點(diǎn)項目和高科技項目等的用地需求，實(shí)現經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展；明晰園區的土地和建筑產(chǎn)權，實(shí)現常態(tài)化、規范化的行政管理；合理調節利益關(guān)系，實(shí)現政村企多方共贏(yíng)。這迫切需要政府從宏觀(guān)層面進(jìn)行頂層規劃，從微觀(guān)層面布局推進(jìn)，創(chuàng )新機制破解園區改造難題。

1、拓展村級工業(yè)園區改造社會(huì )融資渠道

實(shí)行“專(zhuān)項資金、屬地分擔、園區投入、銀企互動(dòng)”原則，多渠道籌措園區改造資金：

1）發(fā)揮融資平臺撬動(dòng)社會(huì )資金參與園區改造作用。適當增加財政資金充實(shí)融資平臺資產(chǎn)，如將建設用地入市調節金納入融資平臺，加強融資平臺融資支持園區改造能力。

2）發(fā)揮金融機構支持園區改造的作用。完善中小微企業(yè)投融資機制、政策性小額貸款保證保險、支持企業(yè)融資專(zhuān)項資金、融資風(fēng)險補償專(zhuān)項子基金等一系列金融扶持政策，發(fā)揮融資性擔保機構對園區改造融資擔保作用，鼓勵銀行業(yè)和投資行業(yè)等金融機構支持社會(huì )資本參與園區改造建設，保障園區改造資金需求，緩解園區企業(yè)融資難、融資貴問(wèn)題；對符合“三舊”改造政策的舊廠(chǎng)房，提高完善手續的行政效率，理順園區用地和建筑物權屬，為園區融資奠定基礎；對投資參與改造的園區企業(yè)，除政府給予扶持資金、獎勵及政府貼息外，還應積極協(xié)調權利人依法適當延長(cháng)租賃期，確保改造投資回報。

3）支持鼓勵非園區權利人參與園區改造。參照公益性項目的退出補償機制，進(jìn)一步細化社會(huì )資本退出補償機制，發(fā)揮融資性擔保機構對非園區權利人參與園區改造的融資擔保作用，確保非園區權利人的社會(huì )資本在完成園區改造后，在不影響園區營(yíng)運的前提下，能獲得相應的穩定收益，降低其參與改造的后顧之憂(yōu)；鼓勵社會(huì )資本以合資、合作等包括BOT（建設-運營(yíng)-移交）、BIT（建設-租賃-移交）、LBO（租賃-建設-經(jīng)營(yíng)）等具體形式參與園區改造，包括參與廠(chǎng)房、污水處理、道路建設等；鼓勵園區通過(guò)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)化公司提供“嵌入式”服務(wù)的方式吸引社會(huì )資本。

2、完善園區權利人的激勵倒逼機制

1）完善收益保障機制

借助財政適度補償機制，在做好園區與園區內企業(yè)之間的利益平衡基礎上，適當減免園區業(yè)主和園區內企業(yè)在改造期內稅收，確保園區業(yè)主或園區內企業(yè)不因升級改造而收益減少；完善土地混合出讓制度，對部分具有特定條件和區位優(yōu)勢的園區，在適度提高土地建筑容積率基礎上，允許從單一功能向多功能轉型，提高土地的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益；完善園區產(chǎn)業(yè)廠(chǎng)房使用權分割銷(xiāo)售制度，明確產(chǎn)業(yè)廠(chǎng)房的產(chǎn)權分割對象和范圍、產(chǎn)權分割條件、產(chǎn)權登記實(shí)施細則，吸引社會(huì )資本參與園區改造。

2）完善利益補償機制

對投入大且回報不確定的拆除重建（工改工）和無(wú)明顯經(jīng)濟效益“復耕復綠”的改造類(lèi)型，適當加大區和鎮街兩級財政補償力度。

3）完善政策激勵機制

在現有激勵措施的基礎上，可在用地指標、環(huán)評、貢獻獎勵、稅收返還等政策激勵園區改造達標，促進(jìn)園區主動(dòng)升級改造。

4）完善倒逼促改機制

針對園區違法用地和違法建筑較為普遍的現狀，通過(guò)健全完善“兩違”整治、環(huán)保整治、安全整治、無(wú)牌無(wú)證整治等單項專(zhuān)項整治或聯(lián)合整治行動(dòng)，提高園區整治效率；充分利用立法權，進(jìn)一步完善土地違法的懲治機制，對“小散亂差”而怠于改造的園區及企業(yè)提高行政執法實(shí)效，實(shí)現以打促改。

3、加強村級工業(yè)園區連片整合改造

1）總結推廣農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市管理試點(diǎn)的舉措，通過(guò)政策引導園區集體建設用地依法入市和流轉，有利于實(shí)現園區土地整合。

2）做好相鄰園區整合意愿的調查摸底工作，對跨村、跨鎮街或跨區相鄰園區，由上級統籌協(xié)調部門(mén)依照法律和政策協(xié)調好跨鎮街、跨區相鄰園區整合的GDP分配、用地指標分配、排污指標分配、稅收分擔、整合成本分擔、利益分成、園區管理等問(wèn)題，相關(guān)做法在條件成熟后可通過(guò)市級政策文件予規范。

3）完善連片整合園區梯級差額補償機制。鼓勵相鄰園區進(jìn)行聯(lián)合報建開(kāi)發(fā)，結合連片整合園區的個(gè)數、改造面積、土地連片整合成本，實(shí)行梯級差額補償機制，整合園區個(gè)數越多、面積越大的項目，政府予以的建設資金扶持力度也就越大。并在園區的上一級政府增設土地連片整合改造項目獎。對土地連片整合后達到面積標準、社會(huì )效益明顯的園區，由政府扶持一定比例的污水處理建設的投入。

4）連片整合項目涉及控規局部調整的，相關(guān)區、鎮街和相關(guān)部門(mén)應密切配合，對符合控規局部調整條件的，按法定程序報市國土規劃局審查，審查后按程序開(kāi)展規劃調整并報區人民政府批準。

4、創(chuàng )新園區管理新機制

鑒于村級工業(yè)園未獲國家政策正式確認，這一情形今后應該不會(huì )改變。為確保改造后的園區與國家政策相吻合，應該逐漸淡化園區的行政級別管理，如園區相關(guān)扶持優(yōu)惠政策與行政級別不掛鉤，園區以企業(yè)實(shí)體形式依法命名登記為園區管理公司，以“中小企業(yè)園”取代“村級工業(yè)園”概念，讓“村級工業(yè)園”概念逐步退出歷史舞臺。在此基礎上，努力創(chuàng )新行政管理：

1）將由原“村集體物業(yè)管理+政府行政管理”模式發(fā)展為“混合公司制”園區管理模式 。建立鎮（街）統一招商引資、統一基建配套、統一運營(yíng)管理的“一鎮一園”建設管理新體制；管理公司由村集體資產(chǎn)管理部門(mén)持股和鎮（街）集體資產(chǎn)管理部門(mén)作政府代表持股組成，管理人員可由原園區物業(yè)管理人員和鎮（街）政府派出人員組成；通過(guò)政府介入園區管理，破解園區管理的封閉性。

2）加強和完善政府對園區管理公司的投入。鎮（街）政府作為園區管理公司股東可采取適當的園區環(huán)保建設投入、承擔公司管理人員部分職務(wù)津貼、管理人員培訓等形式出資，政府的出資應以實(shí)現政策目標而不以贏(yíng)利為目的，這種介入形式會(huì )被村集體所樂(lè )于接受。

3）擴展園區管理公司職能。園區管理公司職能包括園區招商引資、企業(yè)服務(wù)，以及通過(guò)政府行政委托而承擔部分市政管理職能，協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行建筑秩序、環(huán)保、安全生產(chǎn)、無(wú)證照經(jīng)營(yíng)等日常管理和監管，將行政職能部門(mén)部分管理職能延伸到園區物業(yè)管理機構，改變過(guò)去政府對園區的行政外部直接管控，從而降低行政職能部門(mén)執法成本，提高行政執法效率。

4）建立園區評級制度和獎懲機制。結合園區改造標準及園區未來(lái)發(fā)展方向，適當參考高新產(chǎn)業(yè)園區的部分管理標準，從園區面積、基礎設施建設、安全配套設施、空間環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結構、企業(yè)生產(chǎn)效益、園區管理質(zhì)量等方面構建園區評級制度的指標體系，引導園區規范化管理；健全園區評級獎懲機制，綜合運用規劃、用地指標、稅收征繳、貨款優(yōu)惠等政策以及供電、供水、排水、電信、交通等優(yōu)先保證政策，賦之以環(huán)保、消防、安全生產(chǎn)等行政制約手段，以及園區管理負責人的約束和激勵機制，通過(guò)市場(chǎng)機制、經(jīng)濟手段、法治措施相結合，強化園區評級制度執行效果，確保園區管理新體制的落實(shí)。

5）統一健全招商政策和規劃。指導鎮（街）結合園區的區位優(yōu)勢、配套產(chǎn)業(yè)、本土資源等因素，制定鎮（街）園區中長(cháng)期發(fā)展規劃，完善園區招商引資指導目錄，明確入園企業(yè)類(lèi)型、項目的準入標準，為園區招商引資提供指南，市區兩級的招商部門(mén)應支持和指導鎮（街）園區管理公司招商工作；推進(jìn)實(shí)施鎮（街）園區龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群的招商策略，借助鎮（街）龍頭企業(yè)影響，帶動(dòng)配套項目群進(jìn)入園區，形成一定規模的特色產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)而形成產(chǎn)業(yè)集群效應，實(shí)現園區效益最大化。