老舊工業(yè)園區改造存在的瓶頸

來(lái)源：建筑設計 瀏覽：- 發(fā)布日期：2019-09-19 08:57:19

衰敗破舊的廠(chǎng)房，“三高兩低”的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，雜亂的電線(xiàn)網(wǎng)……這是傳統老舊工業(yè)園給人的印象，這些工業(yè)園區特別是城中村內的工業(yè)區，以其成本低的優(yōu)勢，引進(jìn)了大量的勞動(dòng)密集型加工企業(yè)。由于發(fā)展初期過(guò)于注重產(chǎn)業(yè)規模，忽視遠期建設，缺乏科學(xué)統一的規劃，產(chǎn)業(yè)分布相對分散，多數企業(yè)單兵作戰，產(chǎn)品雷同，企業(yè)協(xié)作能力不強，集群效應難以充分發(fā)揮。此外，老舊工業(yè)園區的環(huán)保、安全生產(chǎn)問(wèn)題隱患較多，且整治難度大，因此老舊工業(yè)園區的改造升級，是工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的必然選擇。

老舊工業(yè)園區改造升級可以為企業(yè)轉型升級提供新動(dòng)能，是高質(zhì)量發(fā)展落實(shí)趕超的重要載體保障，逐漸為各地所重視，且日益成為創(chuàng )造當地經(jīng)濟發(fā)展新局面的中心工作。對于傳統老舊工業(yè)園區進(jìn)行改造，是各地城市發(fā)展的大勢所趨、必由之路。對于企業(yè)而言，應該借此機會(huì )提升臟亂差的落后形象，更應該大力開(kāi)展技術(shù)改造和裝備升級，提升企業(yè)綜合競爭力。對于區域而言，則要積極開(kāi)展土地置換，騰出空間引進(jìn)優(yōu)質(zhì)項目，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結構升級和城市人居環(huán)境的改善。

然而，老舊工業(yè)區改造并非易事，牽涉到政府、開(kāi)發(fā)商、社區等多個(gè)利益主體。據相關(guān)人員調研發(fā)現，舊工業(yè)區升級改造存在這些瓶頸：

1、思想狹隘，“不愿改”

部分業(yè)主認為政府對園區升級改造補助有限，另有部分業(yè)主覺(jué)得改造后容積率不高，賺取利潤少。因此不少業(yè)主傾向于安于現狀，改造意愿不強，參與熱情不高。一些老板認為，自己的廠(chǎng)房出租都可以有不錯的收入，為什么還要改呢？

2、資金短缺，“不能改”

部分舊工業(yè)區運作資金不足，規模也較小，無(wú)力自行改造。村級工業(yè)園改造不可避免要進(jìn)行地上舊建筑物拆除、地上企業(yè)搬遷、土地平整等工作，這些往往需要投入巨額的資金，單靠村集體的力量顯然很難完成改造，必須依賴(lài)政府或者社會(huì )資金。但即使政府和社會(huì )資金能夠參與改造，同樣面臨兩個(gè)問(wèn)題：一是政府可投入資金有限。因此政府資金應優(yōu)先用于哪些園區改造，以什么形式投資、投入額度、標準均值得進(jìn)一步探討與明確。二是引入社會(huì )資本后，如何對其監管與引導，防止其過(guò)度追求經(jīng)濟效益，而忽視產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這是資金瓶頸。

3、產(chǎn)權不清，“不敢改”

由于村級工業(yè)園土地的所有權、使用權、經(jīng)營(yíng)權三權分離，造成在改造中要協(xié)調土地的所有權人村集體、使用權人開(kāi)發(fā)企業(yè)租戶(hù)（“二房東”）和經(jīng)營(yíng)權人生產(chǎn)企業(yè)等多類(lèi)權益主體，進(jìn)一步加大權屬整合難度，從而影響村級工業(yè)園成片連片規模改造。這是產(chǎn)權瓶頸。

4、政策不明，“不會(huì )改”

像深圳，市、區涉及舊工業(yè)區提升改造的政策有《關(guān)于加強和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》《深圳市綜合整治類(lèi)舊工業(yè)區升級改造操作指引（試行）》《龍華新區關(guān)于加快推進(jìn)工業(yè)轉型升級的若干措施（試行）》等數項，然而，一是政策之間相互交織，業(yè)主無(wú)所適從；二是對產(chǎn)業(yè)關(guān)系復雜等特殊舊工業(yè)區提升改造存在政策缺失；三是不時(shí)有新的政策出臺，部分業(yè)主無(wú)法把握前沿政策，不知如何行動(dòng)。

5、產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸

村級工業(yè)園改造不僅需要產(chǎn)業(yè)載體，更需要產(chǎn)業(yè)內容。但目前村級工業(yè)園承載了五金、塑料、涂料、家具等大量低端雷同產(chǎn)業(yè)，外向型不強、創(chuàng )新性不足、產(chǎn)出效益低下、環(huán)境污染嚴重等問(wèn)題日益凸顯。原有產(chǎn)業(yè)內容已經(jīng)無(wú)法為經(jīng)濟持續增長(cháng)提供充足動(dòng)力，產(chǎn)業(yè)轉型升級迫在眉睫。因此，如何落實(shí)產(chǎn)業(yè)規劃、明確園區產(chǎn)業(yè)定位、找準產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)項目落地，實(shí)現產(chǎn)業(yè)轉型升級，是村級工業(yè)園改造的一大困境。

6、利益平衡瓶頸

目前改工項目成本較高、經(jīng)濟效益不高（像在珠三角，工業(yè)用地出讓價(jià)格大約80萬(wàn)/畝，而商住用地普遍都1000萬(wàn)/畝以上），復墾項目每畝土地僅獎勵10萬(wàn)元。因此，如何平衡不同改造方向間巨大的收益差異，保障不同改造主體間的利益平衡是各地村級工業(yè)園改造工作中的又一大難點(diǎn)。特別是對于以產(chǎn)業(yè)立市、立區的一些地方而言，如何在村級工業(yè)園改造中保障工改工主體利益，突出以產(chǎn)業(yè)為導向的改造特色顯得尤為重要。

這些瓶頸在很大程度上阻礙了各地老舊工業(yè)園區的改造步伐，可以由政府主導，通過(guò)興建、改造、提升園區，集中實(shí)施治污、監管、安全、治安以及生產(chǎn)生活等方方面面的有效措施，將大大降低企業(yè)的運營(yíng)成本和管理成本，實(shí)現資源的整合利用，為城市的可持續發(fā)展釋放和優(yōu)化空間，一個(gè)產(chǎn)、城、人和諧發(fā)展的局面將逐步形成，而園區，也必將走向一個(gè)更為光明美好的明天。