“特色小鎮”的房產(chǎn)還值得購買(mǎi)嗎？

來(lái)源：建筑設計 瀏覽：- 發(fā)布日期：2018-10-09 17:03:01

2018年9月28日，一個(gè)重磅消息傳來(lái)，國家對于特色小鎮的管理將全面收緊，不達標的小鎮將被淘汰出局。因此，投資“特色小鎮”的房產(chǎn)將會(huì )有較大的風(fēng)險，有可能會(huì )資產(chǎn)大幅度貶值，為什么這么說(shuō)呢？

首先“特色小鎮”，說(shuō)到底是依托“特色產(chǎn)業(yè)”發(fā)展起來(lái)的小鎮。只有“有產(chǎn)業(yè)”，才能留得住人，才能可持續發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)的基礎上，挖掘“特色文化”、“特色風(fēng)光”、“特色建筑”，最終實(shí)現“美麗鄉村”。“特色小鎮”概念于2014年首先在浙江誕生，出現了一批樣板，隨后被國家重視，寫(xiě)入了國家級文件，開(kāi)始全面推廣。建設“特色小鎮”，是近年來(lái)國家提倡的“建設美麗鄉村”的一項重要內容。

在國家的提倡下，“特色小鎮”發(fā)展很快。2016年10月，住房城鄉建設部公布北京市房山區長(cháng)溝鎮等127個(gè)鎮為第一批中國特色小鎮（見(jiàn)下圖），2017年8月，住建部又公布了第二批276個(gè)全國特色小鎮名單。全國兩批“特色小鎮”試點(diǎn)就達到了403個(gè)，加上各地方創(chuàng )建的省級特色小鎮，數量超過(guò)2000多個(gè)。

“特色小鎮”從一誕生，就引起了開(kāi)發(fā)商的注意，因為這是造城的好機會(huì )。在傳統大城市拿地，價(jià)格很貴，還要招拍掛。但如果深度介入小鎮開(kāi)發(fā)，很多時(shí)候可以繞開(kāi)“招拍掛”，還可以拿到便宜的土地，通過(guò)開(kāi)發(fā)、引入概念創(chuàng )造價(jià)值，最后賺得“盤(pán)滿(mǎn)缽滿(mǎn)”。而中國人天生愛(ài)買(mǎi)房子，天生喜歡自然。由于農村宅基地不允許城市居民購買(mǎi)，想實(shí)現鄉村別墅夢(mèng)基本不可能。“特色小鎮”的出現，帶來(lái)了機遇，引爆了中國人“住到鄉村”的夢(mèng)想。所以，地方政府、開(kāi)發(fā)商和狂熱的購房者“三方共謀”，一拍即合，很多“特色小鎮”就這樣誕生了。它的靈魂已經(jīng)不是“特色產(chǎn)業(yè)”，而是“購房者的鄉村別墅夢(mèng)+開(kāi)發(fā)商利益+GDP”。可想而知，這種“偽特色小鎮”如果不加控制，必然造成土地資源的浪費、社會(huì )資源的浪費，最終建一堆利用率不高的“鬼鎮”而已。所以此次發(fā)改委對“特色小鎮”收緊管理，并加以整頓，應該說(shuō)非常及時(shí)。

“關(guān)于建立特色小鎮和特色小城鎮高質(zhì)量發(fā)展機制的通知”文件提出：

1、各地區要依據特色小鎮與特色小城鎮本質(zhì)內涵的差異性，調整并分列現有省級特色小鎮和特色小城鎮創(chuàng )建名單，分類(lèi)明確功能定位和發(fā)展模式；

2、在創(chuàng )建名單中，逐年淘汰住宅用地占比過(guò)高、有房地產(chǎn)化傾向的不實(shí)小鎮，政府綜合債務(wù)率超過(guò)100%市縣通過(guò)國有融資平臺公司變相舉債建設的風(fēng)險小鎮，以及特色不鮮明、產(chǎn)鎮不融合、破壞生態(tài)環(huán)境的問(wèn)題小鎮；

3、對創(chuàng )建名單外的小鎮和小城鎮，加強監督檢查整改。省級發(fā)展改革委于每年12月，將調整淘汰后的省級特色小鎮和特色小城鎮創(chuàng )建名單、數據，報送國家發(fā)展改革委。

也許有朋友會(huì )問(wèn)，發(fā)改委只是說(shuō)把不合格的小鎮剔除出“省級特色小鎮和特色小城鎮創(chuàng )建名單”，仍然可以存在，不會(huì )影響“被淘汰”的小鎮的房?jì)r(jià)吧！實(shí)際上不合格的“特色小鎮”是極其危險的，官方認可的“特色小鎮”，將會(huì )一路綠燈。比如：在公共設施上，財政會(huì )出資配套公用設施，完善小鎮功能、降低交易成本；土地使用上會(huì )放寬，“鼓勵點(diǎn)狀供地、混合供地和建筑復合利用”；還會(huì )“推行特色小鎮項目綜合體立項，允許子項目靈活布局”。在金融方面，省級開(kāi)發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行和光大銀行會(huì )開(kāi)辟綠色通道，提供“長(cháng)周期低成本融資服務(wù)”。

至于被剔除出名單的小鎮，低息貸款沒(méi)有了，用地扶持政策沒(méi)有了，財政也不太可能給你配置基礎設施，只剩下了干瞪眼的開(kāi)發(fā)商和購房者。開(kāi)發(fā)商會(huì )給你修高速路嗎？會(huì )給你規劃輕軌城際嗎？至于水電氣網(wǎng)，統統都可能成為問(wèn)題。到那時(shí)住不能住、租無(wú)人租、賣(mài)則無(wú)人接盤(pán)，這種房子，可能一點(diǎn)價(jià)值都沒(méi)有。