實(shí)用化的旅游景區規劃要點(diǎn)總結

來(lái)源：建筑設計 瀏覽：- 發(fā)布日期：2018-05-25 10:26:50

2003年，國家旅游局頒布了《旅游規劃通則》，這是規劃專(zhuān)家評審團檢驗規劃方編制的規劃成果是否符合規范的重要依據，其中要求一個(gè)景區的規劃編制要經(jīng)歷總體規劃、控制性詳細規劃、修建性詳細規劃3個(gè)階段。如果從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，規范的套路沒(méi)有什么用處，這是因為完成這3個(gè)規劃正常需要一年半到兩年的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商不可能等3個(gè)規劃都評審完后才開(kāi)始動(dòng)工建設，他需要一套實(shí)用的、可以馬上操作的方案，同時(shí)花錢(qián)少，在最短的時(shí)間內完成。根據這種市場(chǎng)趨勢，旅游規劃設計必須從實(shí)用化的角度入手，以更好地服務(wù)開(kāi)發(fā)商，符合旅游景區開(kāi)發(fā)建設需要。下面總結了一些讓旅游規劃實(shí)用化的要點(diǎn)，希望對您有幫助。

1、資源稟賦分析

資源稟賦分析不只是對景區資源的詳細羅列，而是要求在大區域范圍內，對景區資源進(jìn)行相關(guān)性比對分析，挖掘、整合、延伸出具有唯一性、第一性和專(zhuān)一性的特色產(chǎn)品。

2、市場(chǎng)需求和競爭分析

旅游規劃就宏觀(guān)市場(chǎng)、客源定位、客源數量預測等3方面進(jìn)行初步研究還不夠，需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行深入分析。

1）市場(chǎng)層面。分析市場(chǎng)在興什么，市場(chǎng)有什么，市場(chǎng)還缺什么，市場(chǎng)在哪個(gè)層面上競爭四個(gè)內容。

2）競爭對手層面。分析競爭對手概況（項目的區位及周邊環(huán)境、規劃布局、項目賣(mài)點(diǎn)、建筑風(fēng)格、項目的配套設施及服務(wù)、運營(yíng)管理），市場(chǎng)反應（分析競爭對手項目的營(yíng)銷(xiāo)策略、實(shí)際銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)狀況和項目的優(yōu)劣勢等）。

3）消費者層面。主要界定客源區域，預測其數量，分析其消費特征，找出消費敏感性之所在。

3、開(kāi)發(fā)商分析

開(kāi)發(fā)商分析主要是從四個(gè)角度進(jìn)行分析：開(kāi)發(fā)商投資意圖、經(jīng)濟實(shí)力、初步的開(kāi)發(fā)構想、操作能力分析等，規劃方和開(kāi)發(fā)商必須充分溝通，這個(gè)溝通不只是上層領(lǐng)導間的溝通，項目組全體成員都必須參與其中，深刻體悟。開(kāi)發(fā)商在投資一個(gè)旅游景區時(shí)，基本上都會(huì )有投資意圖和初步的開(kāi)發(fā)構想，規劃方的任務(wù)是為開(kāi)發(fā)商的初步開(kāi)發(fā)構想從專(zhuān)業(yè)角度進(jìn)行把關(guān)、深化、延伸、落地！這里提出要增加開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟實(shí)力和操作能力分析的目的，是對旅游區開(kāi)發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設計在操作層面進(jìn)行校正。我們知道任何的旅游規劃和旅游策劃最終都要落實(shí)到開(kāi)發(fā)商去操作，項目規劃和策劃得再好，如果超出開(kāi)發(fā)商的實(shí)際操作能力，一切都是空的。

4、開(kāi)發(fā)主題和形象設計

對開(kāi)發(fā)主題設計上建議要針對項目個(gè)性進(jìn)行大區域范圍內的概念采購和本地化的項目體現，就是把類(lèi)似項目的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗應用到本項目開(kāi)發(fā)之中。旅游規劃或者旅游策劃比拼的是規劃者或策劃者的信息、資源和視野，開(kāi)發(fā)主題和形象設計需要抓住景區的靈魂，找到景區的獨一無(wú)二的指紋，以實(shí)現唯一性、第一性和專(zhuān)一性。

5、功能分區和項目設置

功能分區和項目設置是開(kāi)發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設計的落腳點(diǎn)，是旅游規劃的重頭戲，考慮到開(kāi)發(fā)商的審閱習慣，可以單獨抽出，獨立形成圖文并茂的景區設計任務(wù)書(shū)，甚至可以根據開(kāi)發(fā)商要求和設計深度進(jìn)行出圖。由于設計圖冊都是靜態(tài)的東西，最好再設計一套動(dòng)態(tài)的活動(dòng)表演方案。

6、旅游產(chǎn)品設計

對于旅游產(chǎn)品設計上，既要講創(chuàng )意，還要有系統的思考，動(dòng)態(tài)的把控。規劃解決的是景區最合適開(kāi)發(fā)哪些產(chǎn)品，而不是景區能開(kāi)發(fā)哪些產(chǎn)品。產(chǎn)品設計上必須結合資源稟賦分析，市場(chǎng)需求和競爭分析，投資方的實(shí)力和能力分析，以及投入產(chǎn)出分析等進(jìn)行綜合考量，從而找出哪些是核心產(chǎn)品，哪些是輔助產(chǎn)品，哪些產(chǎn)品先推，哪些產(chǎn)品后推，哪些產(chǎn)品必須充實(shí)提升，哪些產(chǎn)品必須割?lèi)?ài)拋棄，這就是策劃學(xué)講的要有“加法、減法、乘法和除法”。

7、商業(yè)模式設計

商業(yè)模式設計的核心內容是景區贏(yíng)利模式設計和投入產(chǎn)出分析，解決景區需要投哪些錢(qián)，錢(qián)投去哪里，哪些項目可以開(kāi)發(fā)商自己建設，自己運作，哪些項目只要建好出租，哪些項目需要引入新的合作伙伴，從哪里賺到錢(qián)，何時(shí)是盈虧平衡點(diǎn)的問(wèn)題！對于旅游地產(chǎn)項目還要明確哪些地塊必須購買(mǎi)，哪些地塊只要租賃，其費用多少。景區贏(yíng)利模式設計和投入產(chǎn)出分析是開(kāi)發(fā)商最關(guān)注點(diǎn)，規劃方案中至少要出現投資估算表、流動(dòng)資金估算表、資金籌措及計劃使用表、全投資現金流量表、資金來(lái)源與運用表、資產(chǎn)負債表、借款償還表、損益表、銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售稅金計算表、成本與費用估算表、固定資產(chǎn)折舊計算表、無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)表和敏感性分析計算表等表格。

8、開(kāi)發(fā)節奏把控

為了把控開(kāi)發(fā)節奏，規劃中必須對建設項目進(jìn)行分期。規劃不僅是提出短期、中期和長(cháng)期建設項目，還必須更加明確地指出啟動(dòng)項目是哪一個(gè)，這個(gè)啟動(dòng)項目必須符合以下的一些要求：一能馬上有好的贏(yíng)利，二能快速形成市場(chǎng)的示范效應，三對后續項目具有明顯的帶動(dòng)作用，要有“連環(huán)炮”的效果，尋找啟動(dòng)項目就是策劃上經(jīng)常提到的尋找項目引爆點(diǎn)。尋找啟動(dòng)項目是最難的，因為它決定項目的成敗。也許景區前景很好，贏(yíng)利很大，但開(kāi)發(fā)商如何走過(guò)最艱苦的開(kāi)發(fā)初期呢，這就必須找好照準啟動(dòng)項目。規劃中，階段性項目的接點(diǎn)與階段性項目的接點(diǎn)之間如何連接必須提前設計好，否則項目開(kāi)發(fā)延續性容易發(fā)生斷層。

9、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)規劃

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)規劃是景區推廣的主要內容，在規劃期做的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)規劃幾乎都比較籠統，缺少針對性和實(shí)際性，也是很多規劃文本指導性不是很強，意義不是很大的原因。比較合適的做法是只做景區網(wǎng)站，宣傳畫(huà)冊（含電子畫(huà)冊），最多再做個(gè)第一年度營(yíng)銷(xiāo)計劃書(shū)！由于變數太多，到臨近開(kāi)業(yè)再做一個(gè)景區開(kāi)業(yè)執行策劃。

10、專(zhuān)項規劃

專(zhuān)項規劃里的有些數據需要經(jīng)過(guò)詳細計算，技術(shù)數據由來(lái)要介紹清楚，圖紙要詳細準確，例如給排水布局圖，必須有位置、流向、流量、管道大小、管道長(cháng)度等內容！

11、景區組織架構和管理制度設計

景區組織架構和管理制度設計必須明確部門(mén)組成，人員數量，人才的專(zhuān)業(yè)及從業(yè)經(jīng)驗要求，部門(mén)與部門(mén)間如何溝通、協(xié)調和配合，形成清晰的、可操作的組織架構圖，崗位說(shuō)明書(shū)和管理制度手冊。這是景區極為重要的部分，也是最能體現規劃師是否有實(shí)際的景區管理經(jīng)驗。

12、景區評A建議書(shū)

景區評A是永遠不變的趨勢，這也是旅游規劃中比較重要的一個(gè)地方，也需要引起重視。